Gestão da inadimplência

Gestão da inadimplência

Gestão da inadimplência

Um dos principais objetivos do síndico é reduzir a inadimplência do seu condomínio. Isso porque além de aumentar o valor da cota condominial para os demais proprietários, também gera desconforto na hora da cobrança (que é um dever do administrador).

Independentemente de fatores externos ou pessoais, um condômino não está desobrigado dessa responsabilidade. Desta forma, cabe ao síndico estabelecer estratégias para evitar que moradores atrasem os pagamentos.

A pandemia de COVID-19 afetou negativamente inúmeros negócios. Como consequência disso, empreendimentos fecharam suas portas e muitos funcionários foram demitidos. Este período acabou afetando o índice de inadimplência em condomínios, aumentando consideravelmente.

No entanto, é obrigação de toda unidade, pagar uma taxa mensal para custear as despesas do edifício (rateio). Nenhum condômino está desobrigado de honrar com os pagamentos previstos na cota condominial, sob risco de responder judicialmente pela inadimplência.

Entretanto, o síndico pode tomar algumas atitudes para reduzir o valor da cota condominial e evitar que os moradores fiquem em dívida com o condomínio. Saiba mais a seguir.

Quais são os problemas ocasionados pela inadimplência

Quando a inadimplência compromete a saúde financeira do condomínio, o síndico precisa convocar uma AGE – assembleia geral extraordinária, para fazer rateios extras entre moradores a fim de honrar seus compromissos.

Quando isso acontece, o nível de insatisfação com a gestão do síndico aumenta e o convívio harmônico é prejudicado, tendo em vista que os moradores adimplentes se sentem injustiçados por pagar pelas unidades devedoras.

No caso de o índice de inadimplentes ser muito alto, as chances de um pequeno grupo de moradores conseguir arcar com todas as despesas do edifício são baixas. Isso pode levar a dívidas com fornecedores e funcionários, além de afetar o poder de compra de itens essenciais para a sua manutenção.

O que a Lei determina sobre a inadimplência em condomínios

Contribuir para as despesas do edifício é um dever de todos os condôminos, previsto em Lei, de acordo com o artigo 1.336 do Código Civil.

Sendo que, de acordo com o artigo 1.348, também é uma obrigação do síndico, cobrar os condôminos que estiverem inadimplentes, e este poderá ser responsabilizado caso não cumpra com esse dever.

Gestão da inadimplência

Sendo assim, o que o síndico pode fazer para reduzir a inadimplência

• Faça uma reunião com a administradora e crie um planejamento de cobrança. As administradoras costumam ter ferramentas que otimizam esses processos que auxiliam em muito a gestão da inadimplência.
• Defina uma agenda de cobrança para mapear os processos e cobrar os moradores que estão com cotas em atraso.
• Solicite a administradora que envie e-mails com lembretes sobre a data do vencimento dos boletos;
• Envie lembretes por SMS com o do código do boleto;
• Solicite a administradora que envie uma confirmação e agradecimento pelo pagamento por e-mail a cada quitação.
• Estabeleça estratégias como o objetivo de reduzir a cota de condomínio: Para reduzir o índice de inadimplência a melhor prática é sempre tentar deixar o valor da cota condominial o mais baixo possível. Para isso, algumas ações podem ser implementadas:
• Renegocie com os fornecedores do condomínio;

Tente verificar com a administradora, algumas soluções tecnológicas que possam reduzir o valor da cota condominial.

Abaixo alguns exemplos que podem ser empregados para reduzir as despesas do condomínio:

• Veja com os moradores a viabilidade de instalação da portaria remota. Geralmente a maior despesa de um condomínio se concentra na folha de pagamento e você pode ter uma folha “inchada” ou um excesso de funcionários;
• Economize a energia elétrica do condomínio. Hoje existem diversas formas de reduzir estes valores, tais como: instalação de painéis de energia solar, troca de todas as lâmpadas por lâmpadas de Led, instalação de sensores de presença em locais de pouco tráfego de pessoas, entre outras.
• Evite que funcionários façam horas extras.

Conscientize os moradores sobre a importância do pagamento em dia das cotas condominiais

• Deixe claro que o pagamento das cotas condominiais interfere diretamente no funcionamento do condomínio;
• Informe aos moradores que o sustento das famílias dos moradores está diretamente ligado as suas contribuições, que ajudam a pagar o salário dos funcionários;
• Comunique que esses valores também contribuem para a limpeza, conservação, manutenção e segurança das áreas comuns.

Implante a utilização do DDA no condomínio

• O Débito Direto Autorizado (DDA) é uma boa opção para evitar atrasos no pagamento da taxa condominial. Esta ferramenta permite que os condôminos recebam os seus boletos em suas contas correntes e quitem o débito sem precisar fazer a impressão, mas que eles precisam realizar o pagamento, pois não um meio de pagamento automático;
• Esse sistema é muito recomendado para condomínios que possuem alto índice de inadimplência, porém gera custos. Avalie o assunto em assembleia geral e implemente quando possível;
• Contrate uma empresa especializada em cobrança, desde que seja remunerada em cima das cotas que forem encaminhadas e não cobre taxa mensal. Este tipo de contratação geralmente é utilizado quando a taxa de inadimplência supera 20%.

Peça o apoio da Administradora do Condomínio

Dessa forma, o apoio da administradora do condomínio, pode ser fundamental para regularizar as dívidas com maior eficiência e manter a boa relação entre o síndico e moradores inadimplentes.

Gestão da inadimplência

Como executar a dívida de um ou mais condôminos

Defina em assembleia geral e registre em ata, a partir de quando você poderá judicializar cotas em aberto. Neste ato pode ser registrado o seguinte:

• A partir de quantos dias em atraso uma cota poderá ser cobrada por via judicial. Neste caso, deve ser avaliada as custas judiciais e honorários do advogado para ver se vale a pena. Em geral, as convenções não determinam esse período, porém o consenso é de 90 dias;
• Se compensar financeiramente e não afetar o orçamento do condomínio, também pode ser implementado a quantidade de cotas em aberto necessárias para que o síndico acione judicialmente a unidade;
• Com o Novo Código de Processo Civil, que entrou em vigor em março de 2016, as despesas condominiais foram incluídas no rol dos títulos executivos extrajudiciais, facilitando a cobrança dos débitos pelo condomínio.

Art. 784. São títulos executivos extrajudiciais:

X – O crédito referente às contribuições ordinárias ou extraordinárias de condomínio edilício, previstas na respectiva convenção ou aprovadas em assembleia geral, desde que documentalmente comprovadas.

Persistindo a inadimplência, os síndicos devem, em conjunto com seus advogados, realizar a execução da dívida.

Quais os documentos necessários para comprovação da inadimplência e judicialização

• Cópia da convenção;
• Cópia da ata da assembleia que elegeu o atual síndico;
• Cópia da ata da assembleia geral ordinária que realizou a previsão orçamentária do exercício em débito;
• Demonstrativo do débito atualizado;
• Outros documentos que comprovam a inadimplência (ex. Boletos).
• Finalizando, o síndico deve fazer um Ckeck List de toda a documentação, para ver se todos os requisitos legais estão contemplados antes de iniciar o processo de execução, sob pena do julgamento não ser favorável ao condomínio.

Em quanto tempo o condômino pode ser considerado inadimplente?

• A inadimplência em condomínios é considerada desde o primeiro dia de atraso após a data de vencimento da cota condominial.
• Em linhas ferais, o condomínio aguarda 30 dias para que o proprietário efetue o pagamento acrescido de mora e juros antes de tomar outras providências.
• Após 3 meses de atraso geralmente administradora do condomínio ingressa com uma ação judicial.

E quais são os direitos do condômino inadimplente?

O Superior Tribunal de Justiça (STJ) assegura que, os condôminos que estiverem inadimplentes, não podem ser impedidos de frequentar ou usufruir áreas coletivas do prédio.

Além disso, o nome do devedor não poderá ser exposto em áreas públicas do condomínio.

Quais os impedimentos do condômino inadimplente?

• Os condôminos inadimplentes perdem o direito de voto a partir do primeiro dia de atraso da cota condominial, exceto se a assembleia for tratar de mudanças na convenção ou tamanho da propriedade.
• Os condôminos/proprietários que estiverem em atraso com seus pagamentos, não poderão concorrer ao cargo de síndico.
• Entretanto, penalidades mais graves podem ocorrer, tais como:
• O condômino poderá ter os bens penhorados, incluindo entre eles, o próprio imóvel;
• Pagamento de juros de 1% ao mês e multa de 2% sobre o valor do débito;
• Arcar com os honorários advocatícios do condomínio;
• Bloqueio da conta bancária;
• Nome inserido no SPC e/ou SERASA.

Considerações finais

A parceria entre gestor e condôminos é a melhor maneira de evitar altos índices de inadimplência em condomínios.

Informe aos condôminos que o síndico só pode aplicar penalidades os proprietários em dívida, que estão previstas em lei e que constam na convenção condominial do condomínio.

Seguindo estes passos que propomos acima, você evitará atrasos de pagamento e as chances de sucesso no combate à inadimplência serão bem maiores.

Gestão da inadimplência

A Masset está lançando um serviço, único e gratuito, para facilitar e agilizar a vida do síndico.

A GESTÃO DE INADIMPLÊNCIA.

Nosso objetivo é tirar do síndico a delicada situação de ter que autorizar a cobrança de um condômino inadimplente, abrangendo tanto a cobrança extrajudicial amigável (através de e-mails, cartas e telefonemas) bem como a distribuição da ação judicial.

Nesta época de crise é fundamental combater com agilidade e eficiência a inadimplência do condomínio.

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