Quóruns para aprovações em assembleias

Quóruns para aprovações em assembleias

Conheça os quóruns para aprovações em assembleia de condomínio

A assembleia de condomínio é um dos pontos mais importantes da vida condominial. Nesse sentido, é nela que os condôminos podem deliberar sobre assuntos relevantes para o condomínio. É importante lembrar, no entanto, que cada tema pode exigir um quórum diferente para aprovação na assembleia.

De maneira geral, as deliberações da assembleia podem ser tomadas, em segunda convocação, pela maioria dos votos dos presentes – exceto quando o tema exige quórum especial.

É justamente nesse ponto que é preciso ter atenção, pois vários assuntos frequentes em condomínios exigem quórum especial.

Esse número mínimo de votos para cada aprovação na reunião de condomínio é determinado pelo Código Civil e pela lei 4.591, conhecida como Lei do Condomínio.

Neste artigo, vamos apontar qual o quórum mínimo para os temas mais comuns em assembleias de condomínio.

É muito importante salientar que, em todos os casos, os condôminos podem ser representados através de procuração do proprietário do imóvel. Geralmente, na convenção vem descrito se esta procuração precisa ou não do reconhecimento de firma da assinatura do proprietário do imóvel.

Quóruns para aprovações em assembleias

Aumento de taxa condominial

O aumento da taxa condominial normalmente é aprovado em assembleia no início do ano, junto com a aprovação da previsão orçamentária anual. Para aprovar o aumento da taxa condominial, basta a aprovação por maioria simples dos presentes na assembleia.

Contrariamente do que a maioria dos condôminos imaginam, a taxa de condomínio não tem por objetivo prever qualquer forma de lucro para o condomínio. Ela é simplesmente um mero rateio de despesas, ou seja, é uma obrigação legal de todo condômino.

Assim, o aumento da taxa condominial sofre influência diretamente pelas despesas do condomínio. Alguns exemplos seriam: reajustes de serviços terceirizados, custos de manutenção, salários, encargos trabalhistas e índice de inadimplência condominial.

Dessa forma, quando o síndico propõe aumentar a taxa, deve ser sempre levando em conta a questão financeira do condomínio, levando em consideração a última previsão orçamentária e o atual rateio das despesas.

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Prestação de contas

A aprovação da prestação de contas segue a mesma lógica da eleição do síndico. Neste caso, é comum que os dois assuntos ou mais sejam deliberados na mesma assembleia. Sugere-se que a prestação de contas seja aprovada na mesma assembleia em que for a eleição do síndico, a famosa AGO – Assembleia Geral Ordinária.

Portanto, para aprovar a prestação de contas basta a maioria simples dos presentes em segunda convocação.

Neste ato, a assembleia também pode eleger um conselho fiscal, composto de três membros, onde a competência destes, é dar o parecer sobre as contas do síndico.

Alteração na convenção

Em uma simples comparação, a convenção é como se fosse a “Constituição” do condomínio. A convenção do condomínio é o documento mais importante, o qual rege a vida condominial.

É na convenção que devem constar todas as regras do condomínio. Isso é fundamental porque decisões e sanções não previstas no documento não são consideradas válidas (a não ser que sejam previstas ou determinadas por alguma legislação municipal, estadual ou federal).

É natural, portanto, que alterar a convenção exija um quórum especial.

O Código Civil determina que mudanças na convenção só podem ser feitas com a aprovação de dois terços de todos os condôminos (não apenas dos que compareceram à assembleia). Exemplo: se o condomínio possui 12 unidades, serão necessários 8 votos para sua aprovação.

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Alteração de fachada

A fachada é qualquer uma das faces do imóvel. Normalmente, ela segue um padrão estético e arquitetônico que ajuda a compor a harmonia da edificação.

Por sua importância, de maneira geral ela não pode ser alterada.

Veja o que diz o Código Civil:

“Art. 1.336. São deveres do condômino:

(…)

III – não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas “.

Neste caso, fica muito claro, que os condôminos não podem promover nenhum tipo de alteração de fachada.

Isso não quer dizer que uma alteração de fachada seja impossível. Normalmente, as convenções de condominio abordam o assunto e esclarecem que o morador precisa da aprovação unânime dos demais condôminos para mudar algo na fachada.

Além disso, a lei 4.591, conhecida como Lei do Condomínio, vai na mesma linha. Ela é bem clara, pois proíbe a alteração de fachada, porém estabelece que o condômino pode fazer a modificação se tiver a aprovação unânime dos demais.

Aprovação de obras

Uma das principais dúvidas dos condôminos é o quórum mínimo para aprovação de obras em assembleia. Afinal, elas costumam ter um impacto financeiro considerável no valor da taxa condominial.

O quórum exigido depende do tipo de obra. O Código Civil diferencia as obras em 3 tipos: obras necessárias, obras úteis e obras voluptuárias.

Obras necessárias

Conforme o Código Civil, as obras necessárias são aquelas que têm por finalidade conservar o bem ou evitar que ele se deteriore. São obras mais urgentes e indispensáveis para perfeita manutenção do condomínio.

Temos como exemplo: reparos elétricos, conserto de telhado, impermeabilização em caso de infiltrações etc.

O quórum mínimo para aprovar obras necessárias no condomínio é a maioria dos presentes na assembleia (50% + 1).

Nos casos em que a obra seja urgente e não traga despesas excessivas, ela não precisa de aprovação em assembleia.

Obras úteis

De acordo com o Código Civil, as obras úteis são as que aumentam ou facilitam o uso do bem comum.

Contrariamente as obras necessárias, elas não são indispensáveis para conservar o condomínio, mas têm uma utilidade clara.

Exemplos: instalação de cobertura na garagem, individualização de hidrômetros e instalação de grades de segurança.

Para aprovação de obras úteis no condomínio, o quórum mínimo é a maioria absoluta, ou seja, 50% + 1 dos condôminos.

Atenção: não é apenas a maioria dos presentes em assembleia; é a maioria de todos os condôminos, ou seja, se o condomínio possui 36 unidades, será necessário a aprovação de no mínimo 19 unidades.

Obras voluptuárias

Obras voluptuárias são aquelas de bem-estar ou recreio dos condôminos. São obras que não aumentam o uso habitual do bem, mas o tornam mais agradável ou que sejam de elevado valor.

As obras voluptuárias são as obras de “embelezamento”. Podemos citar como exemplos: a reforma do salão de festas, reforma do hall de entrada ou a instalação de uma academia.

O Código Civil determina que o quórum mínimo para aprovar as obras voluptuárias no condomínio, é a maioria qualificada, ou seja, dois terços dos condôminos.

Atenção: não se trata apenas de dois terços dos presentes em assembleia; são dois terços de todos os condôminos. Exemplo: Se o condomínio possui 50 unidades, serão necessários 34 votos para sua aprovação.

Destituição de síndico

Da mesma maneira que o síndico é eleito pela assembleia, ele também pode ser destituído.

É previsto pelo Código Civil, que a assembleia pode destituir o síndico quando este praticar irregularidades, deixar de prestar contas ou não administrar o condomínio de forma conveniente aos demais condôminos.

Para isso, é necessário convocar uma assembleia específica, mesmo que não seja convocada pelo próprio síndico. O Código Civil estabelece que as assembleias também podem ser convocadas por um quarto dos condôminos.

Para destituir o síndico, é preciso ter o voto da maioria dos presentes nessa assembleia específica.

Eleição de síndico

O Código Civil não estabelece um quórum especial para a eleição de síndico. Portanto, o síndico pode ser eleito com base no caso geral estabelecido na lei.

Serão necessários a maioria de votos dos condôminos presentes em primeira convocação, desde que estes possam representar pelo menos metade das frações ideais. Já em segunda convocação, por maioria simples dos votos dos presentes.

No entanto, é preciso verificar a convenção do condomínio, pois ela pode estabelecer um quórum especial para a eleição de síndico. Nestes casos, prevalece o que está previsto na convenção.

Aplicação de multas por infrações

No Código Civil são estabelecidos uma série de deveres dos condôminos. Nesse sentido, é permitido ao condomínio o direito de aplicar multas caso esses deveres sejam descumpridos. O ideal é que a definição sobre o procedimento para aplicação de multas e os seus valores estejam previstos na convenção do condomínio. Caso não esteja previsto, pode ser decidida pela maioria dos condôminos em uma assembleia geral.

O Código Civil prevê também, que o procedimento seja aplicado no caso de condôminos que descumpram reiteradamente os seus deveres. Neste caso, o condomínio pode aprovar a cobrança de multa correspondente a até cinco vezes o valor da taxa condominial, conforme a gravidade das faltas e sua reiteração.

Para aprovar a aplicação dessa multa, é preciso a aprovação de três quartos dos condôminos restantes (não contando o voto do próprio infrator).

Mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária

Um ponto que exige quórum especial para aprovação é a mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária. Neste caso, isso inclui mudar a destinação de uma área comum, alterando a finalidade do ambiente, como por exemplo, transformar uma área de lazer em garagem.

Nesses casos, é preciso a aprovação da unanimidade dos condôminos. Isso mesmo: todos precisam aprovar a mudança.

No entanto, vale destacar que nem toda obra significativa se enquadra como mudança de destinação. Se uma área de lazer vai se transformar em outra área de lazer (por exemplo, um playground vai virar quadra), o caso se enquadra em obra voluptuária, sendo necessária a aprovação por dois terços dos condôminos.

Contratação de garantidora

A contratação de uma garantidora de condomínio é um tema em pauta em muitos condomínios que sofrem com a inadimplência. Afinal, a garantidora se responsabiliza por zerar os efeitos da inadimplência no condomínio, aliviando a pressão orçamentária e ajudando a reduzir a taxa condominial.

Fundamentalmente, nestes casos, a garantidora assume a cobrança das taxas condominiais e repassa ao condomínio sempre 100% das receitas. Se algum condômino deixar de pagar a cota, ela negociará os atrasados diretamente com os condôminos.

Para aprovar a contratação desse serviço, basta a aprovação por maioria simples dos presentes na assembleia.

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