Temas polêmicos em condomínios

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Conheça os temas mais polêmicos em condomínios.

Se solicitado, qualquer síndico pode facilmente responder quais questões são mais controversos quando se trata de condomínios. Entre eles estão perguntas aparentemente simples, mas pode fazer uma grande diferença. Afinal, a vida social não é fácil.

Morar em um lugar com preferências diferentes, valores e formações diversas, é um desafio para encontrar harmonia. Consequentemente, o síndico deve ter extremo cuidado e agir sempre de acordo com as leis do condomínio, convenção, regulamento interno e código civil.

Há muitas outras questões que precisam ser consideradas e tratadas com cuidado, como ruído, acessibilidade e sustentabilidade.

Saiba sobre o uso do imóvel (casa ou apartamento em condomínio)

De acordo com a lei, o art. 1.335, II, CC, cada condômino deve utilizar o imóvel de acordo com a finalidade a que se destina, ou seja, não utilizar imóvel residencial como imóvel comercial ou imóvel comercial como residência.

Mas deve-se lembrar que a própria lei (art. 1336. IV, CC) não torna a norma absoluta e pode ser relativizada quando não representar risco à tranquilidade, segurança e saúde dos demais moradores (inquilinos e proprietários).

Quanto aos polêmicos aluguéis por temporada, como a plataforma Airbnb, a Terceira Turma do Supremo Tribunal Federal (STJ) decidiu em novembro de 2021 que condomínios podem proibir proprietários de alugar seus imóveis por temporada.

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A recomendação é que os Condomínios foquem no diálogo e tragam as divergências para deliberação em assembleia. Assim a discussão é abordada de forma adequada e o assunto, criando-se um consenso sobre a utilização por meio de aplicativos.

Conheça os direitos dos inadimplentes

Embora haja expressa proibição legal de votar e participar da assembleia do condomínio, o condômino não pode ser impedido de participar, desde que mantenha conduta respeitosa. (art. 1.335, III, CC).

Além disso, é considerada abusiva a privação de acesso às áreas comuns do condomínio, bem como o corte de água, luz, gás por parte da administração do condomínio. O corte de fornecimento só pode ser realizado por concessionárias, de acordo com o disposto em contrato. Também é proibida a divulgação pública dos nomes dos inadimplentes, sob pena de processo contra o síndico.

Entenda se o inquilino pode ser síndico

Os locatários podem votar na assembleia? Embora esta disposição não esteja mais prevista expressamente na lei, dada a revogação da lei 4.591/64, entende-se que será possível conceder o direito de voto aos locatários, por meio de procuração ou conforme conste na convenção do condomínio.

Uma outra dúvida dos condôminos é se o inquilino pode ser síndico. A lei permite confiar a administração do condomínio a um terceiro contratado, como o síndico profissional, de modo que nada impede o locatário de exercer a função de síndico.

Avalie as soluções para resolver os problemas na garagem

A garagem do condomínio pode ser outra causa frequente de problemas, porém para manter uma boa convivência e evitar problemas, o ideal é usar de empatia, avaliando se o ocupante de determinada vaga na garagem, está causando algum desconforto ou descontentamento a outro ocupante.

Os problemas podem ser reduzidos porque geralmente as vagas de estacionamento são certas. Dessa forma, é importante que o veículo não interfira na vaga de manobra do veículo vizinho e siga as regras para não congestionar o espaço. Não ultrapassar o limite de velocidade e ser responsabilizar no caso de algum um acidente. Em suma, basta ter bom senso.

Saiba o que a Lei fala sobre animais de estimação

Boa parte das reclamações de condomínios estão relacionadas a problemas com cães. Recentemente, por exemplo, surgiram notícias sobre condomínios que estavam proibindo cães e gatos dentro de casas e apartamentos dentro de condomínios. A questão foi, portanto, resolvida no Supremo Tribunal Federal, que decidiu que a convenção do condominio não pode proibir que os moradores de criar animais em seus apartamentos ou casas.

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Rede ou tela de proteção

As chamadas telas ou redes de segurança são essenciais para quem tem crianças ou animais de estimação nos apartamentos, pois ajudam a evitar possíveis quedas. Portanto este assunto está relacionado a segurança e não precisa ter restrições em relação ao uso.

Por outro lado, é importante verificar antes de instalar, quais os tipos de tela que estão sendo utilizadas no condomínio e em alguns casos perguntar ao próprio síndico se existe algum padrão. Isto é importante para não causar desarmonia em janelas e fachadas. Consequentemente, proibir a instalação desse importante item nas unidades é abusivo e ilegal. Isso pode ser deliberado em assembleia, estabelecendo padrões destes itens de segurança.

É bastante claro que quando se trata de redes, não se trata de um critério estético, mas de proteção. A jurisprudência brasileira é pacífica, no sentido de que o bem jurídico tutelado pela instalação de telas de proteção prevalece sobre a questão estética da fachada do imóvel.

Unidades com tamanhos maiores

Moradores de coberturas ou apartamentos maiores sempre questionam o pagamento extra no final do condomínio. De acordo com a lei (art. 1.336, I, CC), o proprietário do apartamento é obrigado a contribuir para o custeio do apartamento na proporção de suas frações ideais, salvo disposição em contrário da convenção.

Consequentemente, a convenção do condomínio pode exigir que uma unidade de maior metragem, pague uma taxa de condomínio compatível com a área da unidade.

Por outro lado, os votos também podem ser proporcionais a área da unidade, quando estabelecido em convenção. A Lei estipula que os votos nas assembleias devem ser proporcionais à proporção ideal de terrenos e outras áreas comuns de propriedade de cada proprietário (artigo 1.352 do Código Civil).

Utilização de aplicativos (WhatsApp)

O WhatsApp é utilizado como um importante meio de comunicação em condomínios. No entanto, é necessário ter cuidado ao usá-lo. É importante utilizá-lo com o bom senso, para que não ocorram problemas maiores.

O ideal é o síndico criar listas de distribuição, a fim de agilizar a comunicação e para enviar as informações importantes aos moradores. É recomendável deixar a criação de grupos somente para a administração do condomínio (síndico, subsíndico e conselheiros). Embora este seja um método rápido e eficiente, cautelas devem ser tomadas antes da criação de grupos.

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